الباحث: محمد عبد الرزاق محمد الشوك
منشور في: مجلة أهل البيت عليهم السلام العدد 19
تصنیف البحث: القانون
من صفحة: 331
إلى صفحة: 349
النص الكامل للبحث: PDF icon 180529-134809.pdf
خلاصة البحث:

يعد عقد الأيجار من عقود المعاوضة، فالمؤجر يستوفي الأجرة من المستأجر مقابل أنتفاع هذا الأخير بالمأجور ، فأن أنتفت الأجرة رفعت صفة الأيجار عن العقد،وأذا كان للمتعاقدين حرية في تحديدمقدارالأجرة في القانون المدني فأن هذاالحكم ليس كذلك في قانون أيجار العقار،لأن المشرع تيّقن من أن أطلاق الحرية للمتعاقدين في تحديد الأجرة في قوانين الأيجارمن شأنها أن تؤثرسلباً في توازن هذه ِالعلاقة الأيجارية المهمة،لذا تدخل المشرع لتحديد نسب معينة للأجرة لايجوز مجاوزتها عند تقدير الأجرة لأسباغ التوازن على هذهِ العلاقة لمايحافظ على النظام القانوني والاجتماعي ما بين مصالح المُلاك وطبقة المستأجرين على أسس من العدل والتضامن والتعاون وللوقوف على مدى تحقق التوازن القانوني في الأجرة فقد تناولنا التوازن القانوني للأجرة في كل من قانون أيجار العقار والقانون المدني.

Abstract

The Leasing contract considers as an onerous contract which subject of each of the parties to giving or to doing something, that is to say normally in poses reciprocal obligation upon the parties and it is then specified as bilateral contract such as hiring so if there is no Rent the leasing contract would not fond, thus, if there are Rent limited for the parties  of leasing contract, we observe that the civil code does not contain the immovable rent, some applications which could effected with the Relations negativity writing the limited for Rent keep the became of the contractual relative.

البحث:

أولاً/ التعريف بموضوع الدراسة:-

تعد العلاقة الأيجارية من أهم العلاقات في كافة المجتمعات على نحو لا غنى للأنسان عنها،ولماكانت هذه العلاقة تعاني الكثير من الأضطرابات نتيجة عدم توازنها ارتأينا  أن تنصب هذه الدراسة على بيان مدى تحقق التوازن القانوني في هذه العلاقة من عدمها من خلال بيان أحكامها ومعرفة مواطن الخلل فيها وخصوصاً فيمايتعلق بالأجرة والتي تنسحب بالضرورة على عدم توازنها وممايؤدي الى أنشغال المشرع والقضاء بها.

ثانياً / أسباب أختيار الموضوع:-

لماكانت العلاقة الأيجارية من أهم العلاقات وأبرزها فأن أزمة السكن التي تشهدها أغلب الدول نتج عنها أضطراب العلاقة الأيجارية، ومايواكب ذلك من تداعيات تلقي بظلالهاعلى المجتمعات، وازاء ذلك وجدّنا أنه من المهم التصدي لهذا الموضوع ، من خلال أقامة توازن قانوني لهذه العلاقة مابين المؤجر والمستأجر.

ثالثاً / منهجية الموضوع: -

أن منهجية هذا الموضوع تتجسد بالتحليل والمقارنة ،أذ أشتملت على المقارنة مابين القانون المدني العراقي وقانون العقار المعدل رقم 56 لسنة 2000.

رابعا / هيكلية البحث: ـ

سنتناول في هذاالبحث التوازن القانوني للأجرة، من خلال تقسيمه الى ثلاثة مباحث،حيث سنبيّن في المبحث التمهيدي مفهوم الأجرة من خلال مطلبين نتناول في الأول تعريف الأجرة وسوف نبحث في المطلب الثاني أنواع الأجرة ،أمافي المبحث الثاني فسنتناول التوازن القانوني للأجرة في القانون المدني ، من خلال تقسيمه الى ثلاثة مطالب، في الأول نتكلم عن تحديد مقدار الأجرة ، وفي المطلب الثاني فسوف نبحث وقت الوفاء بقيمة الأجرة،اما في الثالث سنتكلم عن أثبات الأجرة، وفي المبحث الثالث فسنبحث التوازن القانوني للأجرة في قانون أيجارالعقار من خلال تقسيمه الى ثلاثة مطالب ، الأول نتكلم عن تحديد مقدار الأجرة، وفي المطلب الثاني نبين وقت الوفاء بقيمة الأجرة ، أما الثالث سنتناول أثبات الأجرة.

المبحث التمهيدي / مفهوم الأجرة:

سوف نقسم هذا المبحث الى ثلاثة مطالب نتناول في الأول تعريف الأجرة وفي المطلب الثاني سنتكلم عن شروط الأجرة، وفي المطلب الثالث سنعرض أنواع الأجرة:-

المطلب الأول / تعريف الأجرة:

الأجرة هي المال الذي يستوجب على المستأجراداءهُ للمؤجرمقابل أنتفاعهِ بالشيء المؤجر ([1]) ،أذ تعدُّ الأجرة ركناً أساسياً لاينعقد الأيجاربدونه فأن تخلّفت أنتفى العقد([2]) ،وبالتالي لكي ينعقد الأيجار صحيحاًيجب ان يكون هناك مقابل يتفق عليه الطرفان فأن تخلّف لا نكون أمام عقدأيجار،فأن لم توجدالأجرة فأن العقد يكون  تبرعياً([3]) ،  فالأجرة هي موضوع التزام المستأجر وهي عنصر جوهري لأنعقاد الأيجار فالعلاقة الأيجارية هي قائمة على الأنتفاع الممنوح للمستأجر مقابل الألتزام بدفع الأجرة ([4]) ، ولابد من ان تكون الأجرة التي يلتزم المستأجر بسدادهاجدّية وحقيقية([5]) ، أي أن يقصدالمستأجرسدادها،والمؤجرأقتضاءها، أماإذا كانت صورية أي بمقتضاها لايقصد المتعاقدان ان يلتزم المستاجربدفعها ولكنها ذكرت للشكل فقط بعبارة أخرى أن الأجرة تذكرمن دون أن تستوفي حقيقية([6]) ، فلايعد هنا العقد أيجاراً ولكنه يصح بوصفه أعارة لأن المنفعة في عقد العارية تكون بلا مقابل ([7])، ويجوز لكل من المتعاقدين التمسك بصورية الأجرة في العقدالمبرم ،ويجوز أثبات هذه الصورية بكافة طرق الأثبات كافة بما فيهاالبينة والقرائن([8])،

ويلحق بالأجرة الصورية الاجرة التافهة وهي التي لايوجدتناسب بينها وبين قيمة منفعة الشيءالمؤجرعلى الأطلاق([9])، أوتبلغ من الضآلة بالنسبة الى منفعة الشيء حداً يتعذرمعه أعتبارها أجرة جدية فهي تعتبرفي حكم العدم([10]).

ولكن لا يشترط ان تعادل الأجرة المنفعة تماماً ، فيكفي أن تكون مقاربة للمنفعة ومن ثم أن الأجرة البخسة يصح بها العقد([11])، وهي التي تقل عن أجرة مثل الشيء المأجوربدرجة تتجاوز المألوف في التعامل أوالتي تنطوي على غبن فاحش بالنسبة للمؤجر([12])، فالأجرة البخسة لاتؤدي الى أنعدام التناسب بين المنفعة والأجرة وان أدت  الى غبن يلحق المؤجر ولكن ذلك لايؤثرعلى صحة العقد الأ أذا صاحبهُ تغرير، مالم ينصب هذا الغبن على مال المحجوزأوالحوالة أو الوقف، فأن العقد يعد باطلاً حينها([13])، ويذهب جانب من الفقه([14])، الى أن التفرقة مابين الأجرة البخسة والأجرة التافهة لا مبرر لهُ، وذلك لعدم وجود حد واضح يفصل بينهما من جانب ، وعدم وجود سند قانوني للتفرقة بينهما من جانب آخر، ويرى أنه مادام القانون لم يشترط التناسب بين الأجرة وقيمة  المنفعة التي يجلبها المستأجرمن العين، فأي أجرة تكفي لأنعقاد الأيجارمهما كانت ضئيلة بشرط أن تكون جدية، أي أجرة أتجهت أرادت المتعاقدين الى تقاضيها والوفاء بها فعلاً.

وتسري على الأجرة القواعد العامة في محل العقد من حيث الوجود والتعيين والمشروعية ، فيشترط أن تكون الأجرة مما يمكن الوفاء به ، وأن تكون معينة أوقابلة للتعين، وأن تكون مشروعة([15])، وتتحدد دائرة المشروعية بنطاق النظام العام والآداب العامة فأذا كانت الأجرة مخالفة للنظام العام والآداب، كأن تكون الأجرة كمية من المخدرات أو معاشرة جنسية غير مشروعة أوالتسترعلى جريمة ،وبالتالي يعتبرالعقد باطلاً لتخلف أحدالشروط الواجب توافرها في العقد([16]).

المطلب الثاني / أنواع الأجرة:

الأجرة هي المقابل الذي يلتزم به المستأجرنظيرأنتفاعه بالشيء المؤجر، وقديكون هذا المقابل مبلغ من النقود أو أي مال آخر غيرالنقود، وفي ضوء ذلك سوف نقسم المطلب الى فرعين وعلى النحو الآتي: -

الفرع الأول / الأجرة النقدية:

أن الأجرة في الغالب تكون مبلغاً من النقود يدفعهُ المستأجرفي فترات زمنية متتالية ، أو يدفعه مرة واحدة في بداية الأيجار أوفي نهايته ([17])، فالأصل أن تكون الأجرة نقوداً تتم دفعهاعلى شكل أقساط متساوية، قد تكون شهرية أوسنوية أويتم دفعها مرة واحدة حسب الأتفاق([18])، وهنا تلتقي الأجرة في الأيجار مع الثمن في البيع ،أذ يلزم في الأخير أن يكون من النقود([19])، فالأجرة تكون عادة مبلغ من النقود يلزم المستأجر بدفعهِ للمؤجر مقابل أنتفاعه بالعين المأجورة([20])، وفي حالة أذا كانت الأجرة بالنقود، فهي تكون أمابالعملة الوطنية المحلية أو الأجنبية كالدولار مثلاً([21])، وذهب جانب من الفقهاء المسلمين ([22])، أنه أذا كانت الأجرة مبلغ نقدي يجب بيان مقدارها كي تنتفي الجهالة من خلال تعيين قيمتها كألف دينار، فالأجرة يجب أن تكون مالاً متقوّماً معلوماً مقدوراًعلى تسليمها منتفعاً بها.

الفرع الثاني /  الأجرة العينية:   

لقد ذكرنا سابقاً أن الأجرة تكون في الأصل مبلغ من النقود، بيد أن ذلك لايمنع من ان تكون الأجرة أي مال آخر غير النقود، وعلى ذلك نصت المادة (736) من القانون المدني العراقي على أنه (يصح أن تكون الأجرة نقوداً، كما يصح أن تكون أي مال آخر) كمانصت المادة(561)من القانون المدني المصري على أنه (يجوز أن تكون الأجرة نقوداً ،كما يجوز أن تكون أي تقدمه أخرى) وهذا ما نصت عليه أغلب القوانين ([23]) وتأسيساً على ذلك فأن الأجرة لايمنع من أن تكون أي مال آخر غير النقود،سواء كان المال منقولاً أم عقاراً، كأن يعطي المستأجر بضاعة معينة عوضاً عن الأجرة ، وقد تعطى الأجرة جزءاً من محصول ([24])، أو الأنتفاع بشيء آخر مقابل الأنتفاع بالعين المؤجرة (مقايضة أنتفاع بأنتفاع) أو أي أداء آخر يلزم بهِ المستأجر([25]) ، كمايصح أن تكون الأجرة بناءً بقيمة المستأجرفي المأجور،ليصبح ملكاً للمؤجر،أو أن يجري تحسينات على المأجور ([26]) لتكون الأجرة هي التحسينات نفسها، التي أدخلها المستأجرعلى المؤجور، والى غير ذلك من الصورالمحتملة للأجرة من غير النقود([27])، ومن هذه الصور أن يمتنع المستأجرعن فتح محل تجاري في شارع معين أو أن يقدّم شيئاً أو عملاً أو كليهما معاً ([28])، وهذا ماقصد بهِ المشرع في نص المادة(736)، بقولهِ (كما يصح أن تكون أي مال آخر) وتقابلها نص المادة (561) من القانون المدني المصري بقولها (أي تقدمة أخر).

ومن هنا نجد أن القوانين منحت طرفي العلاقة الأيجارية حرية واسعة في تحديد نوع الأجرة ، التي يتقاضاها المؤجر، وهذا خلاف ماجاء في عقدالبيع والذي أوجب المشرع أن يكون الثمن مبلغ نقدياً([29]).

أمابشأن جواز أن تكون الأجرة منفعة، فان الفقهاء المسلمين([30])،قدأجمعوا على أن تكون الأجرة منفعة ،الا أنهم اختلفوا في جواز أن تكون المنفعة من جنس المعقودعليه ، أم من غير ذلك ؟ فذهب جانب من الفقه([31]) الى جواز أن تكون الأجرة منفعة من جنس المعقودعليه، كأجارة السكنى بالسكنى ، والزراعة بالزراعة، والخدمة بالخدمة ، في حين ذهب أغلب الفقهاء المسلمين الى عدم جوازالأجرة أذا كانت منفعة من جنس المعقود عليه ،لأن أتحاد الجنس يولد الربا ، فكان لا بد من أختلاف جنس المنفعه كأستئجارسكنى الدار بزراعة الأرض ([32])، بيد أن القانون المدني العراقي لم ينص على هذه الحالة، على جواز أن تكون الأجرة منفعة أم عدم جوازها،  وبرأينا يجوز أن لا تكون منفعة الأجرة من جنس المعقود عليه وذلك قطعاً للأجتهادات ومنح المتعاقدين مرونه أكبرفي أختيار جنس الأجرة بما يعزز أستقرارالعلاقة مابين المؤجروالمستأجرويحقق توازنها.

المبحث الأول / التوازن القانوني للأجرة في القانون المدني:

تنقسم العلاقة الأيجارية بحق الأنتفاع الممنوح للمستأجر مقابل الألتزام بالأجرة ،التي هي ركن في عقدالأيجار و يبطل العقد بأنتفائها ، ولمعرفة مدى تحقق التوازن القانوني للأجرة في القانون المدني، سنبيّن كيفية تحديد الأجرة، ووقت الوفاء بها، وأثبات الأجرة، وذلك من خلال تقسيم المبحث الى ثلاثة مطالب وكالآتي:-

المطلب الأول / تحديد مقدار الأجرة:

الأصل أن يترك تحديد الأجرة مابين المتعاقدين فلهم تحديدها([33])، عن كل مدة الأيجار اوتجزئتها بحسب الوحدات الزمنية لمدة الأيجار، وغالباًما يقدّرالمتعاقدان الأجرة بطريقة مباشرة ، كالاتفاق على مبلغ محدد من النقود، وهذا المقدارالذي يرتضيه الطرفان يكون في العادة ثابتاً طوال مدة الأيجار، ولكنه قد يكون متغيراً يختلف باختلاف الظروف والأحوال ، وهذا الأخير يسمى بالترديد([34])، كأن يؤجرالمنزل بأجرمعين إذا سكنه المستأجر، وبأجرآخر يزيد عليه إذا أعاد تأجيره من الباطن ، أو أن تؤجرالأرض الزراعية بأجرة معينة إذا زرعها المستأجرقمحاً، وبأجرة مضاعفة إذا زرعها قطناً ([35]).وقدأجاز القانون المدني العراقي ترديد الأجرة([36])،

على أكثر من صورة واحدة وتلزم الأجرة بحسب الصورة التي يظهر بها المأجور ، إذ نصت المادة(737)على أنه:

((1- يصح ترديدالأجرة على أكثر من صورة واحدة ويلزم أعطاؤهاعلى موجب الصورالتي تظهرفعلاً.

2- فلوأستؤجر حانوت على أن تكون له أجرة معينة أن أستعمل للعطارة، وأن تكون لهُ أجره أخرى أنْ أستعمل للحدادة فأي العملين أستعمل فيه الحانوت تعطى اجرته)).

ونلاحظ في نص المادة السابقة الذكر أعتبرت الأجارة صحيحة من وقت أبرام العقد، وفي ذلك مأخذعلى موقف القانون العراقي، ومن الأجدرأن يُصرح المشرع بتحقيق أبرام العقد وصحته منذ لحظة القيام بالعمل، وذلك لأن الاجارة لاتنشأ بوصفهاعقداً مالم تحددالأجرة وطبيعة المنفعة وبالتالي في الأجارة المرددة لايتحقق ذلك إلا عندالقيام بالعمل كأستغلال المأجوربالحدادة او النجارة مثلاً ، لذا تصح الأجارة من وقت القيام بالعمل وليس من وقت أبرام العقد.

وقد لا يقدر المتعاقدون الأجرة بطريقة غير مباشرة ، ويكون ذلك بالأتفاق ليس على مقدار الاجرة ذاتها، بل على أساس تقديرها فقط ،وهذا الأتفاق جائز تطبيقاً للقواعدالعامة التي لاتستلزم أن يكون محل الالتزام معينا بذاتهِ.، بل يكفي أن يكون قابلاً للتعيين ، ولكن بشرط أن تكون الأسس المتفق عليها واضحة بحيث يمكن بمقتضاها معرفة مقدار الأجرة مستقبلاً من دون لبس أو غموض([37])،

ويلاحظ أن طريقة تحديد الأجرة تختلف بحسب طبيعتها ، فأن كانت نقودا تحدد بمقدارها، وأن كانت من الأشياء المعنية بالذات فتحدد ببيان الشيء نحو ينفي الجهالة عنه، فأذا كانت نصيباً من محصول زراعي فأنها تحدد ماهية العمل على نحو واضح([38])،

أما أذا لم يعرض طرفا العلاقة الأيجارية للأجرة أو تعذر أثبات الأجرة المدّعى بها فأن الأجرة تحدد على أساس أجرة المثل، ويقصد بأجرة المثل أجرة مأجور مماثل من حيث الصفات والمزايا للمأجور المراد تحديد أجرتهِ، ويحدد القاضي أجرة  المثل بعدالأستعانة بالخبراء([39])، وذلك بغية التقليل من حالات البطلان ،وهذا ماجاء في نص المادة (837)من القانون المدني العراقي بقولها((إذا لم يتفق المتعاقدان على مقدار الأجرة المدعى بها وجب أجرة المثل)).

وهذا مانصت عليه المادة(562) من القانون المدني المصري ، والمادة (530)من القانون المدني السوري والمادة (537)من قانون الموجبات والعقود اللبناني.

ويلاحظ أنه ليس من الدقة أستعمال تعبير(إذا لم يتفق المتعاقدان) لأن هذا التعبير يدل على الأختلاف في الأجرة ، ومن ثم عدم أنعقاد العقد ،لأن الأجرة ركن فيه ومن أجل الدقة في الصياغة التشريعية وضرورة أنسجام اللفظ مع المعنى كان الأولى بالمشرع أن ينص على أنه (إذا أغفلا المتعاقدان) ، حتى المعنى يؤدي الى حالة الأتفاق على الأجرة مع تعذرأثباتها.

ويثار تساؤل حول أتفاق أطراف العلاقة الأيجارية على بدل أيجار محدد، ثم حدثت ظروف أقتصادية أو سياسية أدت الى تغيرقيمة النقد، سواء أكانت أنخفاضاً أم أرتفاعاً، في بداية العلاقة الأيجارية أو في اثنائها فكيف يمكن تحقيق التوازن لهذهِ العلاقة وحماية المتعاقدين من تلك التقلبات التي باتت واقعاً  لا مفر منه ؟

قد يبدو للوهلة الاولى أن نظرية الظروف الطارئة هي الكفيلة بأعاده التوازن لهذه العلاقة، التي تتلخص بأنهُ: إذا كان العقد من العقود المستمرة التنفيذ أوالفوري، غير أنه مؤجل، وحدثت ظروف أستثنائية غيرمتوقعة أدت الى أختلال التوازن العقدي الذي كان موجودا حين أبرامه، وعلى نحو يهدد المدين بخسارة فادحة، فالمدين لا يُجبرعلى تنفيذ ألتزامه الوارد في العقد، بل ينقص هذا الألتزام الى الحد الذي تقضي به العدالة([40])، من خلال نص المادة سابقة الذكر نرى بأن القانون المدني العراقي قد أجاز أنقاص الألتزام فيما إذاحصل أرتفاع بقيمة النقد، فهنا من حق القاضي أنقاص الألتزام المرهق والمترتب في ذمة المدين الا وهو المستأجر بوصفهِ مدين للأجرة، ولكن ما الحكم إذا أدت تلك الظروف الأستثنائية الى أنخفاض قيمة النقد،

وهذا يُفهم ضمناً من وقد نصت  المادة(146) من القانون المدني العراقي على أنهُ ((إذا طرأت حوادث أستثنائية عامة لم يمكن في الوسع توقعها، وترتب على حدوثها أن تنفيذ الألتزام العقدي، وأن لم يصبح مستحيلاً صارمرهقاً للمدين ، بحيث يهدده بخسارة فادحة، جازللمحكمة بعد الموازنة بين مصلحة الطرفين أن تنقص الألتزام المرهق الى الحد المعقول أن أقتضت العدالة ويقع باطلاً كل أتفاق على خلاف ذلك)). فحوى نص المادة(146) حيث لم ينص على زيادة الألتزام على عاتق المدين والمتمثل بالمستأجر وبالتالي قد نص على أنقاص مقدار الأجرة وليس على رفعها من جانب المستأجر، وعليه يكون هذا النص عاجزاً عن أستيعاب كافة التطورات التي من شأنها أن تخل بالعلاقة الأيجارية وهذا بدوره يؤدي الى جعل العلاقة الأيجارية مضطربة وغيرمتوازنة ، وبالتالي لابد من تبني أجرة المثل وقت تغيرقيمة العملة الناتج عن تلك الظروف مراعاة لجانب المؤجر إذا أنخفضت قيمة العملة ،ومراعاة لجانب المستأجر فيما إذا أرتفعت قيمة العملة ليؤدي الى تحقيق التوازن مابين المؤجر والمستأجر.

المطلب الثاني / وقت الوفاء بقيمة الأجرة:

يلتزم المستأجر بدفع الأجرة المتفق عليها في العقد ، فالمستأجريلزم بدفع الأجرة في المواعيدالمتفق عليها والمحددة في العقد فأن سكت الطرفان على تحديد ميعاد معين للوفاء وجب الرجوع الى العرف والمعمول به ، فإذا قضى العرف بوفاء مقدّماً او مؤخراً وجب الألتزام بتلك الآجال التي بيّنها العرف([41])، وهذا ماجاء في نص المادة(586) من القانون المدني المصري بقولها ((يجب على المستأجرأن يقوم بوفاء الأجرة في المواعيد التي يعيّنهاعرف الجهة)) ([42]).

أما قانون الموجبات والعقود اللبناني فقد نص في المادة(569) على أنه ((يجب على المستأجرأن يدفع الأجرة في الأجل المعيّن في العقد، وإذا لم يكن فيه تعيين فبحسب العرف المحلي،وإذا لم يكن عرف فعند نهاية مدة الأنتفاع ،يجوزأن يشترط دفع الأجرة مقدماً)).

يتضح من هذا النص أن على المستأجر دفع الأجرة في مواعيدها المتفق عليه ، فإذا لم يعيّن المتعاقدان موعداً للوفاء بالأجرة وجب تبني العرف، وأن أنعدم العرف وجب الوفاء في نهاية مدة الانتفاع ،لأن الأجرة تقابل المنفعة المستوفاة أو الممكنة الأستيفاء([43])،

وقد يتفق على تعجيل الأجرة أي دفعها قبل بدء الأنتفاع، أو يتفق على تأجيل الأجرة أي دفعها في آخر مدة الأنتفاع ، أويتفق على تقسيط الأجرة أي دفعها على شكل أقساط طوال مدة الأنتفاع([44])، وهذا ماجاء في نص المادة (765)،من القانون المدني العراقي على أنه((يصح أشتراط تعجيل الأجرة وتأجيلها وتقسيطها الى أقساط تؤدى في أوقات معينة)).

أما في القانون المدني المصري فقد نص في المادة(465) على أنه ((تستحق أجرة كل مدة من مدد الأنتفاع عند أنقضائها مالم يوجد شرط بخلاف ذلك))، وهذا يعني أن الأجرة تدفع مؤخراً لا مقدماً، بعبارة أخرى ، الأجرة لاتستحق الا إذا أستوفى المستأجر المنفعة أو تمكن من استيفائها مالم يشترط دفع الأجرة مقدماً([45]).

وبالتالي لتحقيق التوازن القانوني مابين المؤجر والمستأجر يجب تحديد الوفاء بالأجرة من حيث تعجيلها أو تأجيلها بمدة معقولة ، بالنظرعلى الظروف الأستثنائية ، التي يمر بها البلاد، وما يترتب على ذلك من تقلبات أقتصادية وسياسية تزعزع استقرارهذهِ العلاقة، ومن ثم الأخلال بتوازنها.

المطلب الثالث / أثبات الأجرة:-

أن المستأجر هو المكلف في أثبات دفع الأجرة فهي تعدُّ من الألتزامات الأساسية التي تلقى على عاتق المستأجرطبقاً للقواعد العامة، فإذا كانت الأجرة تزيد قيمتها على خمسة آلآف دينار فلا يمكن أثبات التصرف الا بالكتابة ، وإذ كانت الأجرة تقل عن ذلك جاز أثباتهابالشهادة، وهذهِ القاعدة  العامة الواردة في قانون الأثبات العراقي ([46]).

أما قانون الأثبات الليبي فأنه يُخضع أثبات العلاقة الأيجارية الى ماتقضي بهِ القواعد العامة، فإذا زادت قيمة القسط الذي يدّعي المستأجرالوفاء به عن عشرة جنيهات وجب الأثبات بالكتابة ، اما إذا كان القسط  دون ذلك جاز أثباتهِ بباقي طرق الأثبات([47]).

وقد نص قانون البيّنات اللبناني في المادة(28) على أنه:((إذا كان الألتزام التعاقدي في غير المواد التجارية تزيد قيمته على عشرة ليرات، أوكان غيرمحدد القيمة ، فلاتجوزالشهادة في أثبات وجود الألتزام أو البراءة منه، وأنمايجب أن يكون هناك دليل كتابي)) ([48]). بالأضافة الى ماتقدم نرى بأن قيام المستأجربتسديد قسط من الأيجاريعتبرقرينة على تسليمه للأقساط الشهرية السابقة ، وهذا ماجاء في نص المادة(769) من قانون المدني العراقي بقولها((وأن الوفاء بقسط من الاجرة قرينه على الوفاء بالأقساط السابقة على هذا القسط ، حتى يقوم الدليل على عكس ذلك))، وهذه هي مهمة المؤجر الذي يستطيع أثبات ذلك بالشهادة عندما يكون القسط أقل من خمسة آلآف دينار أما إذا تجاوز هذا المبلغ فلا يجوز أثباته الابالكتابة مالم يوجد أتفاق أو قانون يقضي بخلاف ذلك ([49]).

وهذا ماجاء أيضاً في نص المادة(587)من القانون المدني المصري بقولها ((الوفاء بقسط من الاجرة قرينه على الوفاء بالأقساط السابقة على هذا القسط ، حتى يقوم الدليل على عكس ذلك)) ([50]).

ومن الجدير بالذكرأن الفقه الأسلامي يستند في أثبات العلاقة الأيجارية من ناحية دفع الأجرة الى البينة الشخصية، حيث ذهب بعض الفقهاء المسلمين الى أنه إذا تنازع المؤجر والمستأجر في أصل الاجارة ، فأن أثباتها على من أدعى سواء أكان المالك أو المستأجر، بعبارة أخرى إذا كانت لدية بيّنه قُدّم قولهِ، والاحُلفّ المنكر، لأن البينة على المدعي واليمين على المنكر، أماإذالم تثبت الأجارة  واستوفيت المنفعة لزمت أجرة المثل، أما إذا أنصب النزاع لاعلى أصل الأجارة وأنماعلى الأجرة، فأذا أدعى المؤجرالاجرة بألفي دينار، وقال المستأجربألف دينار، فان الزيادة التي ينكرها الآخر لابد من أثباتها، فاذا لم تثبت سقطت الدعوى فلا يستحق الا بما يعترف به المنكر([51]).

المبحث الثاني / التوازن القانوني للأجرة في قانون أيجارالعقارالمعدل رقم 56  لسنة 2000:

جاءت قوانين الأجرة بنصوص قانونية تحدد فيها حدوداً لبدلات الأيجار الخاصة بالعقارات، التي تخضع لأحكام تلك القوانين، لحماية المستأجر من رفع بدلات الأيجار حيال تنامي أزمة السكن في أغلب البلدان، وفي ضوء ذلك سوف نقسم هذا المبحث الى ثلاثة مطالب، نتناول في الأول تحديد مقدار الأجرة، وفي المطلب الثاني سوف نتكلم عن وقت الوفاء بقيمة الأجرة،وفي المطلب الثالث نبحث في أثبات الأجرة، وهذا ماسنتناوله تباعاً:-

المطلب الأول / تحديد مقدار الأجرة:-

لقد نص قانون أيجارالعقارالمعدّل رقم(56)لسنة2000 على حد أقصى لبدلات الأيجار بالنسبة  للعقارات المشمولة بأحكامهِ([52])، وذلك في الفقرة الأولى من المادة الرابعة، التي جاء فيها:-

((1-لا تزيد الأجرة السنوية للعقارات المشمولة بأحكام القانون على النسبتين الآتيتين:

أ- 5% من القيمة الكلية في العقارات ، أو الشقق المعدّة للسكن المؤجر لهذا الغرض.

ب- 7% من القيمة الكلية في العقارات أو الشقق المؤجرة على شكل غرف للسكن.

2- لمجلس الوزراء زيادة النسبتين المنصوص عليها في الفقرة(1) من هذه المادة كلما أقتضى الأمر ذلك.

3- تستثنى العقارات المعدّة للسكنى المبنية حديثاً وأكتمل بناؤها في 1/1/1998 أو بعده من أحكام الفقرة (1)من هذه المادة. وقد صدر قانون أيجار العقار نسباً متفاوتة بحسب صفة العقار، فأن كان العقارمؤجراًعلى شكل شقق معدّة للسكن فأن بدل الأيجار يجب أن لا يزيد عن (5%)من القيمة الكلية للعقار([53])،

أما إذا كان على هيئة غرف سكنية فيجب أن تزيد بدل الأيجارات عن(7%)،من القيمة الكلية للعقار،والظاهر أن هذا التفاوت في النسب يعود الى كون العقارات التي تؤجر على شكل غرف للسكن تكون معرّضة للأندثار السريع مما يستوجب أجراءالصيانة المستمرة عليها([54])،

وتجدر الأشارة الى أن نسب بدلات الأيجار المنصوص عليها تعدّ من النظام العام ،وبالتالي إذا أتفق المتعاقدان على تجاوز هذه النسب حينئذيعد الأتفاق باطلاً في حدود مازاد عن النسب المحددة بالقانون فيتم تخفيض بدل الأيجارالى النسب المنصوص عليها طبقاً لنظرية أنتقاص العقد([55]) ، وقد أجاز قانون أيجار العقار المعدل في الفقرة الثانية من المادة الرابعة لمجلس الوزراء زيادة تلك النسب كلما أقتضى الأمرذلك، والظاهر أن المشرع حاول بهذا النص تحقيق توازن لهذهِ العلاقة في ظل الظروف الأستثنائية أو التقلبات الأقتصادية، ألا أن المعالجة لم تكن دقيقة  فلم يحدد المشرع حدود معينة في حالة زيادة تلك النسب، فضلاً عن ذلك نرى بأن المشرع أجاز زيادة تلك فقط ولم يُصرّح بجواز تخفيضها، لذا كان من الاولى بالمشرع أن ينص على تبني أجرة المثل في ظل الظروف التي تؤدي الى أنخفاض أو أرتفاع قيمة العملة أو العقار، وذلك للمحافظة على توازن تلك العلاقة في كل الظروف والتقلبات التي قد تحدث، ويلاحظ من نص الفقرة(3)من المادة الرابعة من قانون أيجار العقار المعدل أن المشرع أستثنى العقارات المبنية حديثاً وأكتمل بناؤها في 1/1/1998، من النسب المنصوص عليها في القانون، ونرى أن ذلك سيؤدي الى دفع المؤجر الى أستغلال أزمة السكن ودفع بدلات الأيجار، مادام أن الأجرة لاتخضع للنسب المنصوص عليها في قانون أيجار العقار بالنسبة للعقارات المشيدة حديثاً وقبل تاريخ 1/1/1998 ، من خلال ما سبق ذكره نرى أن المشرع أراد زيادة المشيدات العقارية السكنية من خلال ألقائها على عاتق الأفراد، في حين أنه كان على المشرع أن يعوّل رؤوس الأموال العامة في توجيهها نحوزيادة المشيدات العقارية السكنية بالدرجة الأساس ، لان ذلك واجب الدولة أتجاه مواطنيها وشعبها ، فكان من الأولى عدم السعي الى هدم التوازن في هذه العلاقة للتنصل من الواجبات ، والتي يُفترض أن تقوم بها الدولة بدلاً من محاولة ألقائها على عاتق الأفراد ، لذا كان من الاولى أن تبقى تلك العقارات الخاضعة للنسب المحددة في قانون أيجار العقار لأنتفاء علة أحالتها الى القانون المدني في ظل تفاقم أزمة السكن ، فضلاً عن ذلك فقد نصت الفقرة الخامسة من المادة الرابعة من قانون أيجار العقار المعدل على أنه ((وللمؤجر أو المستأجر طلب تقدير القيمة الكلية للعقار المأجورمرة كل خمس سنوات، ويعدل تبعاً للتقديرالجديد بدل الأيجار على وفق النسبتين المنصوص عليهما في الفقرة (1) من هذه المادة)).

يتضح من هذا النص أن المشرع حاول أن يحقق نوعاً من التوازن في السماح للمؤجر أو المستأجر طلب تقدير القيمة الكلية للمأجور مرة واحدة كل خمس سنوات، ولكن ما الحل إذا حدثت تقلبات في قيمة العقار قبل مضي خمس سنوات ؟ فهل على أطراف العلاقة الأيجارية الأنتظار تحت ظل عدم التوازن حتى مرور كل تلك المدة ؟ 

لذا كان من الأولى تبني أجرة المثل في تلك الظروف مع الابقاء على هذا النص ولكن ليس على هذا الحال، إذا أن النص يشترط مرورمدة خمس سنوات لأعادة تقدير القيمة الكلية للعقار، وهي مدة طويلة إذا ما قورنت تلك المدة بالتقلبات الأقتصادية والسياسية المتسارعة، لذا كان من الأجدر تحديدها بسنتين بدلاً من تلك المدة مراعةً لهذهِ التقلبات.

المطلب الثـاني / وقت الوفاء بقيمة الأجرة:

لقد نص قانون أيجار العقار المعدّل رقم 56 لسنة 2000 على أن الوفاء بالأجرة يكون بأقساط شهرية ، وقضى ببطلان الاتفاق بخلاف ذلك ، خشية أستغلال المؤجرللمستأجر بأستيفاء الأجرة مقدّماً عن مدة طويلة قد يعجزالمستأجرعن الوفاء بها حين أبرام العقد، وهذا ماجاء في الفقرة الاولى من المادة العاشرة من قانون أيجار العقار المعدّل بقولها ((تدفع سلفا أجرة العقارات المشمولة بأحكام هذا القانون بأقساط شهرية بصرف النظرعن مدة سريان عقد الأيجار، ويقع باطلاً كل أتفاق يقضي بخلاف ذلك ، وأذا كان المؤجر هو الدولة أو الأشخاص المعنوية العامة فللمستأجر أن يدفع الأجرة شهرياً أو بقسط واحد أو أكثر)).

ومن خلال ما تقدم نرى بأن المشرع في هذه الفقرة أخرج الأجرة من نطاق قانون أيجار العقار وأدخله في نطاق القانون المدني من حيث دفع الأجرة إذا كان المؤجر الدولة أو الأشخاص المعنوية حيث ذهب بعض الفقهاء ([56])،الى سبب هذا الأستثناء في الفقرة الأولى هو مراعاة جانب في ترك حرية تسديد الأجرة للمستأجر.

وقدنصت الفقرة الثانية على أنه ((يجوز دفع الأجرة وفقاً لما نصت عليه الفقرة السابقة بوسطة الكاتب العدل أو بحوالة مصرفية أو بريدة لحساب المؤجر)).

ومن خلال ما نص عليه المشرع العراقي في الفقرة سابقة الذكر نرى بأنه أراد أسباغ التوازن القانوني من خلال منح المستأجر صلاحية الوفاء بالأجرة بوساطة كاتب العدل أوبحوالة مصرفية أو بريدية خشية أمتناع المؤجرمن أستلام بدل الأيجار.

أما الفقرة الثالثة فقد نصت على أنه (((إذا أمتنع المؤجر عن قبض القسط المستحق من الأجرة، فللمستأجر أن يوّدعه لدى كاتب العدل في المدينة التي يقع فيها العقار خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ أستحقاقه ويتحمل المؤجر مصاريف الأنذاروالأيداع ،وتستقطع من القسط المودّع)).

نرى أن المشرع في الفقرة سابقة الذكر قد منح المستأجر ضمانة أخرى في حالة أمتناع المؤجر عن قبض الأجرة الا وهي أن يوّدع المستأجر الأجرة لدى كاتب العدل خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ أستحقاقه  حتى لا يتذرع المؤجر بعدم أستلام الأجرة ليطالب بالتخلية، وحسناً فعل المشرع بتلك الضمانات.

وفي الفقرة الرابعة فقد نص القانون على أنه((تراعى في العقارات التي تستأجرها الدولة أو الأشخاص المعنوية العامة شروط دفع الأجرة المنصوص عليها في العقد)).

نرى أن هذه الفقرة هي واضحة الدلالة ، فالأجرة تدفع على وفق شروط العقد أن كانت الدولة أو مؤسساتها مستأجرة، ومن ثم فأن الدولة ومؤسساتها قد منحها المشرع حرية واسعة في كيفية دفع بدلات الأيجار سواء كانت مؤجرة أو مستأجرة، وكان من الأولى أخضاعها لقانون أيجار العقار في دفع الأقساط شهرياً ، وذلك لمنع الأستغلال المحتمل والأسباغ التوازن على هذهِ العلاقة.

وقد نصّ قانون أيجار الأماكن المصري رقم (121) لسنة 1947 ([57])، على نسب محددة لبدل الأيجار لا يجوز مجاوزتها ، أذ نصت الفقرة الأولى من المادة الرابعة من هذا القانون على أنه ((لا يجوز أن تزيد الأجرة المتفق عليها في عقود الأيجار التي أبرمت منذ أول مايو 1941م على أجرة شهر أبريل 1941م  أو اجرة المثل  لذلك الشهر.....)). وقد أتخذ المشرع المصري أجرة شهر أبريل 1941 م أساسا يستند أليه لحساب الحد الأعلى للأجرة ، لأن هذا التاريخ هو السابق على ظهور أزمة السكن ، وأن بدلات الأيجار في ذلك الوقت كانت مألوفة ومنطقية مع الأسعار الطبيعية ،أما أذا أتضّح أن العقارت قد أنشئت بعد أول يناير 1944 م ، فأنها لا تخضع الى النسب المئوية المذكورة ، التي تمثل القاعدة العامة ، وأنما تخضع الى نسب مئوية أخرى لا يجوز تجاوزها كذلك.

وأيضا نص قانون الأيجارات اللبناني لسنة 1994 في المادة العاشرة على أنه ((وللمستأجر بالرغم من كل أتفاق مخلف أن يدفع بدل الأيجار مشاهرة وسلفاً)).

وعلى ذلك فأن المشرع اللبناني قد منح المستأجر ميزة دفع البدل مشاهرة بالرغم من كل أتفاق مخالف، ومن البديهي أن هذا النص جاء لحماية المستأجر من أحتمال أستغلال المؤجر لهُ ليضمن بنود العقد مايجعله يتسلم بدلات أيجار لمدة طويلة ولاحقة وبدفعة واحدة قبل أن ينتفع المستأجر فعلاً بمنفعة المأجور([58]).

المطلب الثـالث / أثبات الأجرة:

لقد نص المشرع العراقي في قانون أيجار العقار المعدّل رقم 56 لسنة 2000 على أن أثبات عقد الأيجار من حيث الأجرة بالنسبة للعقارات المشمولة بأحكام هذا القانون تتم بجميع طرق الأثبات، وذلك خلافاً للقواعد العامة في الأثبات ليكون بمثابة النص الخاص يقيّد نصوص الأثبات العامة بهذا الشأن، وذلك أنصافا للمستأجر من أجحاف المؤجر في رفضهِ لتحرير عقد الأيجار تمهيداً لأنكارالعلاقة الأيجارية ومايترتب عليها من أخلاء المأجور بوصف شاغله غاصباً، وهذا ماجاء في الفقرة الرابعة من المادة السابعة المعدّلة بالقانون رقم(56)لسنة(2000) على أنهُ:-

((أ- على المؤجر والمستأجر تحرير عقد الأيجار كتابة وأيداع نسخة منه لدى ضريبة العقار ومكتب المعلومات أو مركز الشرطة عند عدم وجود المكتب في مدة لا تتجاوز (30)يوماً من تاريخ أبرامهِ))

((ب- إذا لم يحرر عقد الأيجار او لم توّدع نسخة منه وفق السند (أ) من هذه الفقرة، ومضت سنة فأكثرعلى الأتفاق على عقد الأيجار وأشغال المستأجرالمأجور من دون منازعة تحريرية من المالك، وكان المالك أو من يمثلهُ مقيماً في العراق خلال المدة المذكورة فللمستأجر أثبات عقد الأيجار وشروطه بجميع طرق الأثبات)) ([59]).

وتجدر الأشارة الى هذا الحكم الأستثنائي متعلق بالعقارات المخصصة للسكن أي التي تدخل في نطاق قانون أيجار العقار ،اما باقي العقارات كالمكاتب التجارية أوالصناعية فأنها تبقى محكومة بالقواعد العامة المنصوص عليها في قانون الأثبات ، هذا وكان من الأولى تعميم هذا النص الأستثنائي على العقارات المخصصة للأغراض التجارية أو الصناعية ، لأن وجود شاغل للعقارمدة سنة من دون منازعة تحريرية  يدل على تحقق العلاقة الأيجارية.

ونرى بأن المشرع اللبناني في قانون الموجبات والعقود اللبناني قدجاء بنصوص خاصة متعلقة بأثبات العلاقة الأيجارية، إذا كان المأجور عقاراً والعقد غير محرر، إذا نصت المادة(542)على أنه((عقد أيجار العقارات غير الخطي لا يمكن أثباته قبل تنفيذه الا بأعتراف الشخص المدعى عليه بوجودالأيجار، أو بحلفه اليمين ، وذا كان هناك بدء تنفيذ فيعد برهاناً على وجود الأيجار ، ويعيّن البدل عند أختلاف المتعاقدين بواسطة أحد الخبراء ، وتحدد مدته بمقتضى عرف البلد...)).

يتضح من هذا النص أن العقد إذا كان غير محرر ولم يتم البدء بتنفيذه فلا بد لأثباته من أقرار المدّعى عليه بوجود العلاقة الأيجارية أو بتأدية اليمين القانونية ، اما إذا تحقق البدء بالتنفيذفأن ذلك يعدُّ دليلاً على وجود عقد الأيجار ، أي أن البدء بالتنفيذ تعفي المستأجر من أثبات العلاقة الأيجارية بوصفها متحققة بدليل التنفيذ،ألا أن مايؤخذعلى هذا النص هو أن البدء بالتنفيذ قد يعبّر عن حالة غصب العقار، ولا تعبّر بالضرورة عن أستئجارالعقار، لذا كان الأولى أن يمر على البدء بالتنفيذ مدة معقولة من دون منازعة من المؤجر ليستدل بموجبها تحقق الأيجار لا الغصب.

الخاتمة: -

من خلال ماتقدم ذكره لا بد لنا من أن نبين أهم النتائج والتوصيات التي توصلنا اليها في هذه الدراسة وكالآتي:   

أ – النتائج:-

1- منحت القوانين حرية واسعة لطرفي العلاقة الأيجارية في تعيين طبيعة الأجرة التي يتقاضاها المؤجر، فقد تكون مبلغ من النقود أو أي مال آخرما دام هذا لا يخل بالتوازن المنشود للعلاقة الأيجارية.

2- من أجل التقليل من حالات البطلان وتحقيق الأستقرار في التوازن للعلاقة الأيجارية ، أقرّت المادة(738) من القانون المدني العراقي على تبني أجرة المثل، في حالة لم يحدد أطراف العقد مقدار الأجرة أو تعذرأثباتها والتي يتم تحديدها من خلال الأستعانة بالخبراء.

3- نرى بأن المشرع العراقي قد أستثنى في قانون أيجارالعقاررقم (56)لسنة(2000)العقارات المبنية في 1/1/1998 أو بعد هذا التاريخ من النسب المعينة والمحددة لبدلات الأيجار ، وأخضع الأجرة فيها للقانون المدني ، وذلك في محاولة لدفع رؤوس الأموال الخاصة نحو الأستثمار العقاري، الا أن هذا الحل قد أثر سلباً على توازن العلاقة الأيجارية و وضع المستأجر تحت رحمة المؤجر نتيجة تفاقم أزمة السكن.

ب – التوصيات: -

1- أجازت الفقرة (2)من المادة (4)من قانون أيجار العقار رقم (56) لسنة(2000) لمجلس الوزراءزيادة نسب بدلات أيجار العقارات السكنية كلما أقتضى الأمر ذلك، ونقترح في هذا الشان أن يتبنى المشرع أجرة المثل في ظل الظروف التي تؤدي الى أنخفاض أو أرتفاع قيمة العملة ،وذلك من أجل المحافظة على توازن العلاقة الأيجارية ، لا سيما أن النص يَسمح بالزيادة ولا يسمح بالتخفيض.

2- أجاز المشرع في الفقرة(ب/4) من المادة السابع عشر، للمستأجر أثبات عقد الأيجار بكافة طرق الأثبات ، إذا مضت مدة سنة فأكثر على عقد الأيجار و أشغال المستأجر للمأجور من دون منازعة تحريرية من المالك أو من يمثله خلال تلك المدة ، ونقترح في هذا الشأن تعديل هذا النص بالقول على أنه للمستاجر أثبات عقد الأيجار بكافة طرق الأثبات في حالة أشغال المأجور من دون منازعة تحريرية من المؤجر، لأن العلاقة الأيجارية قد تصدر من غير المالك ، وحصر المنازعة التحريرية بالمالك لا يحقق الحكمة التشريعية من النص.

3- نصت الفقرة (3) من المادة الثالثة قانون أيجار العقار رقم(56)لسنة(2000)، على أستثناء العقارات التي أكتمل بناؤها 1/1/1998 ،أو بعد هذا التاريخ من النسب المحددة لبدلات الأيجار ، ونقترح أخضاع هذهِ العقارات للنسب المنصوص عليها في قانون أيجار العقار، وذلك لأن العلّه التشريعية من تحديد بدلات الأيجار هي أزمة السكن ،وما يواكبها من أحتمال أستغلال المؤجر لها ورفع بدلات الأيجار ، مازالت تلك العله قائمة، ولا مسوغ لأستثناء تلك العقارات من هذهِ النسب.

المصادر:

أولا:ـ  الفقه الاسلامي:

  1. أبوالقاسم نجم الدين جعفر بن الحسن الحلي، شرائع الأسلام في مسائل الحلال والحرام،بدون سنة طبع.
  2. الأمام الشهيد الثاني السيدمحمدصادق الصدر،منهج الصالحين، ج3 ، النجف الأشرف، 1994.
  3. الأمام روح الله الخميني، معرفة أبواب الفقه ، ط2 ،المركزالعالمي للدراسات الأسلامية ،قم،2002.
  4. الأمام علاءالدين أبوبكربن مسعودالكاساني الحنفي، بدائع الصنائع في ترتيب الشرائع، ج1، بيروت، ط2 ، 1982.
  5. زين الدين بن نجم الحنفي، البحرالرائق شرح كنز الدقائق،ج7، لبنان، بدون تاريخ نشر.
  6. السيد عبدالأعلى الموسوي السبزواري ، مهذب الأحكام، ج19، النجف،  1983.
  7. السيد محمد حسن العاملي ، الزبدة الفقهية في شرح الروضة البهية ، ج 5، ط1 ، بيروت ، 1995.
  8. الشيخ مرتضى البروجردي، مستندالعروة الوثقى، النجف، 1984.
  9. عبدالرحمن الجزائري، كتاب الفقه على المذاهب الأربعة ، (قسم المعاملات) ، ج3 ، لبنان، 1988.
  10. العلامة أحمد الطحاوي الحنفي، حاشية الطحاوي على درالمختار ، دارالمعرفة، ج4 ،لبنان، 1975.
  11. فخرالدين بن عثمان بن علي الزيلعي الحنفي،تبيين الحقائق شرح كنزالدقائق، ج5 ،لبنان، دارالمعرفة للطباعة ،1315هـ.
  12. محمد أمين الشهيربأبن عابدين، الدارالمختارعلى شرح تنويرالأبصار، ج 6،ط2، مصر، 1386هـ.

ثانيا:ـ الكتب القانونية:

  1. د. أحمد شرف الدين ، عقد الأيجار في القانون المدني  وقوانين أيجار الأماكن المبنية ،الهيئة المصرية العامة للكتاب ، القاهرة ،2006.
  2. د.أسعد دياب العقودالمسماة (البيع ،الأيجار ،الوكالة) ، ج1، منشورات زين الحقوقية ، بيروت،2007.
  3. د. توفيق حسن فرج، عقد الأيجار، دراسة لحكام قوانين الأيجار، بيروت، 1984.
  4. د. جعفرالفضلي،الوجيزفي شرح عقدالأيجار، مكتبة الجيل العربي، العراق،2003.
  5. د. زهدي يكن، عقدالأيجار، بيروت،من دون سنة طبع.
  6. د. سعدون العامري،الوجيزفي شرح العقود المسماة،في البيع والأيجار،ج1 ،ط2 ، مطبعة العاني، بغداد ،1970.
  7. د. سعيد مبارك ود.طه الملاحويش،الموجزفي العقود المسماة،(البيع، الأيجار، المقاولة)، دارالعربية للقانون، ط4 ، 2010.
  8. د. طارق الطنطاوي، عقد الأيجارفي القانون المدني، مطبعة العمرانية،القاهرة،1998.
  9. د. عباس العبودي،شرح احكام قانون الأثبات العراقي، بغداد، 1997.
  10. د. عباس العراف، شرح عقدالبيع والأيجار،1965.
  11. د. عبدالرزاق السنهوري، الوسيط في شرح القانون المدني،ج  6،المجلدالأول، القاهرة، دارالنهضة العربية ،1963.
  12. د. عبدالرزاق السنهوري، شرح القانون المدني في العقود، عقدالأيجار، دارالفكرللطباعة والنشر، دون سنة النشر.
  13. د.عبدالفتاح عبدالباقي، عقد الأيجار، مصر،1952.
  14. د. عبدالمجيدالحكيم، مصادرالألتزام ، ج1، ط2 ،بغداد، 1963.
  15. د. عصمت عبدالمجيد، شرح أحكام عقد الأيجار، بغداد ،2002 ،ص62.
  16. د. عصمت عبدالمجيد، الوجيزفي شرح قانون الأثبات، بغداد ، 1997.
  17. د. عصمت عبدالمجيد، نظرية الظروف الطارئة ودورالقاضي في تطبيقها، وزارةالعدل، مركزالبحوث القانونية، دارالحرية للطباعة والنشر،1993.
  18. د. كمال قاسم ثروت، شرح أحكام عقد الأيجار، ج1، ط2، بغداد ،1976.
  19. د. محمدعزمي البكري، موسوعة الفقه والقضاءفي أحكام عقدالأيجارفي التنفيذالمدني الجديد، دارمحمود للنشروالتوزيع،1994.
  20. د. محمد علي عمران،شرح أحكام عقد الأيجارفي القانون الليبي، 1976.
  21. د. محمد كامل مرسي باشا،شرح القانون المدني، عقد الأيجار، منشأة المعارف، الأسكندرية، 2004،ص63.
  22. د. محمد كامل مرسي،شرح القانون المدني الجديد ،العقود المسماة، عقد الأيجار،ج5، مصر،1953.
  23. د.محمود عبدالرحمن محمد، الوجيزفي عقد الأيجار، دارالنهضة العربية، القاهرة،دون سنة نشر.
  24. د. منذرالفضل و د. صاحب الفتلاوي و د.كامل سعيد، العقود المسماة ، ط 1، الأردن ،1993.

ثالثا:ـ متون القوانين:     

  1. القانون المدني العراقي رقم (40) لسنة (1951).
  2. القانون المدني المصري رقم (131)  لسنة (1948).
  3. قانون الموجبات والعقود اللبناني الصادر في 9/3/1932.
  4. القانون المدني السوري رقم (84) لسنة (1949).
  5. القانون المدني الليبي الصادر لسنة (1952).
  6. قانون ايجار العقار العراقي النافذ رقم (56) لسنة (2000).
  7. قانون أيجار الأماكن المصري رقم (121) لسنة (1947).
  8. قانون الايجارات اللبناني رقم (336) لسنة (1994).

 

 

[1] - د. أحمد شرف الدين، عقد الأيجارفي القانون المدني وقوانين أيجارالأماكن المبنية ، الهيئة المصرية العامة للكتاب ، القاهرة، 2006،  ص 55.

[2] - د. سعدون العامري، الوجيز في شرح العقود المسماة، في البيع والأيجار، ج1، ط2، مطبعة العاني، بغداد، 1970، ص222.

[3] - د. محمدكامل مرسي باشا، شرح القانون المدني، عقد الأيجار، منشأة المعارف, الأسكندرية ، 2004، ص63، د.محمودعبدالرحمن محمد، الوجيز في عقد الأيجار،دارالنهضة العربية، القاهرة، دون سنة نشر، ص69.

[4] - د. عبد الرزاق السنهوري ، شرح القانون المدني في العقود ، عقد الأيجار، دار الفكر للطباعة والنشر، دون سنة النشر، ص175.د. أسعد دياب العقود المسماة(البيع، الأيجار، الوكالة)، ج1، منشورات زين الحقوقية، بيروت ، 2007، ص 441.

[5] - د. سعيد مبارك و د. طه الملا حويش، الموجز في العقود المسماة،(البيع، الأيجار، المقاولة) ، دار العربية للقانون، ط4،  2010،  ص 235.

[6] - د. عباس العرّاف، شرح عقد البيع والأيجار، 1965، ص342.د. كمال قاسم ثروت ، شرح أحكام عقد الأيجار، ج1، ط2، بغداد ،1976. ص78.

[7] - د. محمودعبدالرحمن محمد، مصدرسابق، ص72، د. سعدون العامري، مصدرسابق، ص223،  د. أحمد شرف الدين، مصدرسابق، ص55، د. عباس العراف، مصدرسابق، ص344.                                                                       

[8] - د. أحمدشرف الدين ، مصدرسابق ، ص55، د. سعدون العامري ، مصدرسابق ، ص223، د. محمد كامل مرسي باشا ، مصدرسابق ، ص65.

[9] - د. محمود عبدالرحمن محمد، مصدرسابق، ص72، د. سعدون العامري، مصدر سابق ، ص224.

[10] - د. أحمد شرف الدين ، مصدر سابق ، ص56. د. عباس الصراف ، مصدر سابق ، ص345.

[11] - د. كمال قاسم ثروت، مصدرسابق ، ص79، د.محمودعبدالرحمن محمد، مصدرسابق، ص73 ، د.محمدكامل مرسي باشا، مصدرسابق، ص66.

[12] - د. محمدعبدالرحمن محمد، مصدرسابق ، ص73. د. سعدون العامري ، مصدرسابق، ص223، د. أسعد دياب، مصدرسابق ، ص442.

[13] - د. عبد المجيد الحكيم ، مصادرالألتزام ،ج1، ط2، بغداد ،1963، ص155.

[14] - د. محمدعبدالرحمن محمد، مصدرسابق ، ص73. د. محمد عزمي البكري، موسوعة الفقه والقضاء في أحكام عقد الأيجار في التنفيذ المدني الجديد ، دارمحمود للنشر و التوزيع ،1994، ص7.

[15] - د. أحمد شرف الدين ،مصدرسابق ، ص56، د.سعيد مبارك و د. طه الملا حويش، مصدرسابق، ص 227.

[16] - د. محمودعبدالرحمن محمد، مصدر سابق ، ص 72، د. سعدأدياب ، مصدرسابق ، ص44.

[17] - د. محمودعبدالرحمن محمد، مصدرسابق ، ص74، د. طارق الطنطاوي ، عقد الأيجارفي القانون المدني، مطبعة العمرانية، القاهرة، 1998، ص 96.

[18] - د. أحمد شرف الدين ، مصدرسابق ، ص 55.

[19] - وهذا ماجاء في نص المادة 527/2 من القانون المدني العراقي بقولها (في البيع المطلق يجب أن يكون الثمن مقدراً بالنقد).

[20] - د.محمد كامل مرسي باشا، مصدرسابق ، ص64، د.طارق الطنطاوي ، مصدرسابق ، ص970.

[21] - لقد قضت محكمة النقض المصرية بتاريخ 3/1/1990 طعن 253/55ق، بشأن التعامل بالنقدالأجنبي، ومفادهاأن المشرع قد أجاز التعامل في النقدالأجنبي ، داخل البلاد أو خارجها ، وعليه أن ألتزام المستأجربدفع الأجرة بعملة أجنبية أجنبية معينة هوألتزام صحيح وقانوني أشاراليه: د. أحمدشرف الدين ، مصدرسابق ، ص 56.

[22] - عبدالرحمن الجزائري ، كتاب الفقه على المذاهب الأربعة، (قسم المعاملات ج3،لبنان،1988 ،ص99، والأمام علاءالدين أبوبكر بن مسعود الكاساني الحنفي ، بدائع الصنائع في ترتيب الشرائع ،ج1، بيروت، ط2 ،1982، ص 98، زين الدين بن نجم الحنفي، البحر الرائق شرح كنز الدقائق، ج7، لبنان، بدون تاريخ نشر، ص298.

[23] - ينظر:نص المادة (536)من قانون الموجبات والعقود اللبناني ، المادة(529)من القانون المدني السوري والمادة (561) من القانون المدني الليبي.

[24] - د. محمدكامل مرسي، شرح القانون المدني الجديد، العقود المسماة، عقدالأيجار ،ج5، مصر ، 1953،ص 62.

[25] - د. أحمد شرف الدين ، مصدر سابق، ص 55، د.أسعد دياب، مصدرسابق ، ص 442 ، د.محمودعبدالرحمن محمد، مصدرسابق ، ص 74، د. سعدون العامري، مصدر سابق ، ص 222.

[26] - د. عصمت عبد المجيد، شرح أحكام عقد الأيجار ، بغداد، 2002، ص62.

[27] - د. عبد الرزاق السنهوري ، الوسيط في شرح القانون المدني ، ج 6، المجلد الأول ،القاهرة، دارالنهضة العربية،1963،ص162،د عبدالفتاح عبدالباقي،عقد الأيجار، مصر،1952،ص100.

[28] - د.محمود عبد الرحمن محمد، مصدرسابق ، ص 75.

[29] - تنص الفقرة الأولى من المادة(527)من القانون المدني العراقي على أنه(في البيع المطلق يجب ان يكون الثمن مقدراًبالنقد..) ، يقابلها نص المادة(418) من القانون المدني المصري بقولها (البيع عقد يلتزم به البائع ان ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقاً مالياً آخر في مقابل ثمن نقدي). 

[30] - ينظرالعلامة زين الدين بن نجم الحنفي، مصدرسابق، ص298، العلامة أحمد الطحاوي الحنفي ، حاشية الطحاوي على در المختار ، دارالمعرفة، ج4 ، لبنان ،1975، ص3  محمدأمين الشهيربأبن عابدين ،الدارالمختارعلى شرح تنويرالأبصار،ج6،ط2، مصر، 1386هـ ، ص 51.

[31] - ينظر: الامام علاء الدين أبو بكر بن مسعود الكاساني ، مصدرسابق ، ص 193، مصطفى السيوطي ، مطالب أولي المنتهى ، ج3 ، ص 587.

[32] - زين الدين بن نجم الحنفي، مصدرسابق ،ص298، فخرالدين بن عثمان بن علي الزيلعي الحنفي ، تبيين الحقائق شرح كنز الدقائق، ج5، لبنان، دارالمعرفة للطباعة ،1315هـ ، ص 105.

[33] - د.أحمد شرف الدين ، مصدرسابق، ص 56، د.محمدكامل مرسي باشا، مصدرسابق ، ص 63، د. محمودعبدالرحمن محمد، مصدرسابق ، ص 76، د. أسعد دياب ، مصدرسابق، ص 442.

[34] - يراد ترديد الأجرة ان تذكرأكثر من أجرة على أن تثبت الأجرة التي يظهرعليها طبيعة أستخدام المأجور ، كأن تحدد أجرة معينة، إذاأستعمل المأجورللتجارة، وأجرى أخرى ان أستعمل المأجور للسمكرة، فتثبت الأجرة على أساس العمل الذي بوشر فعلاً بالمأجور، أنظر: د. محمدكامل مرسي باشا، مصدرسابق ، ص65.

[35] - د.محمود عبد الرحمن محمد، مصدرسابق ، ص77، د. سعدون العامري ، مصدرسابق ، ص223.

[36] - لقد ذهب جانب من الفقه الأسلامي المعاصرالى الترديد يعودالى عدم صحة الأجارة لجهالة العوضين ، الا أن الأجارة تصح بزوال الجهالة وتزول حين بدء العمل، وهي ماتسمى ب(الأجارة المعاطاتية).

أنظر:- آية الله العظمى السيد محمد محمد صادق الصدر، منهج الصالحين ،ج3،النجف الأشرف ،1994،ص164،وآية الله العظمى روح الله الخميني ، معرفة أبواب الفقة، ط2،المركزالعالمي للدراسات الأسلامية ، قم ،2002، ص132.

[37] - د. محمود عبدالرحمن محمد، مصدرسابق، ص78.

[38] - د. سعيد مبارك وطه الملاحويش وصاحب عبد الفتلاوي، الموجز في العقود المسماة، بغداد، دارالحكمة للطباعة والنشر،1993، ص236. ومماتجدرالأشارة الى أن الفقهاء المسلمين أتجهوا الى تحديد الاجرة وفقاً لطبيعتها ، فأن كانت نقوداً فتحدد قدرها، وأن كانت من المكيلات والموزونات والمعدودات فتحدد ببيان وزنها وكمها، وان كانت الأجرة حيواناً فيجب أن يكون معنياً ومشاراً اليه ، كهذا الجمل أو هذه البقرة، فالمهم هو تحديد وتعيين الأجرة على نحو نافٍ للجهالة، للمزيد أنظر:  آية الله العظمى السيد عبدالأعلى الموسوي السبزواري ، مهذب الأحكام ،ج19، النجف،  1983، ص19.

[39] - د.عصمت عبدالمجيد، شرح أحكام عقدالأيجار، بغداد، 2005، ص66، وينظر: القرارات القضائية الآتية:

- القرارالتمييزي المرقم384 /ج/66  في  2/2/1966 قضاء محكمة التمييز، المجلد الرابع ،ص65، أشار إليه: د. عصمت عبد المجيد ، مصدرسابق ، ص67.

- القرار المرقم 644/ح/1968في /2/1966 ، المجلدالخامس، ص191، أشاراليه: د. جعفرالفضلي ،الوجيزفي شرح عقد الأيجار، مكتبة الجيل العربي, العراق،2003 ، ص25.

[40] - د. عصمت عبدالمجيد،نظرية الظروف الطارئة و دورالقاضي في تطبيقها، وزارة العدل، مركز البحوث القانونية ، دار الحرية للطباعة والنشر،1993، ص 28.

[41] - د. محمدعلي عمران، شرح أحكام عقد الأيجار في القانون الليبي ،1976،ص124، د. محمد كامل مرسي باشا، مصدرسابق ، ص 217.

[42] - أنظر: نص المادة (554) من القانون المدني السوري و نص المادة(585) من القانون المدني الليبي.

[43] - د. توفيق حسن فرج ،عقد الأيجار ، دراسة لحكام قوانين الأيجار، بيروت ، 1984، ص725.

[44] - د. طارق الطنطاوي ، مصدرسابق ، ص215.

[45] - د.عبدالرزاق السنهوري ، شرح القانون المدني في العقود ، المصدر السابق،ص214 ، د. زهدي يكن ، عقد الأيجار، بيروت ، من دون سنة طبع ، ص63.

[46] - نصت المادة(77) من قانون الأثبات العراقي النافذ على أنه (التصرف القانوني إذا كانت قيمتهُ تزيد على خمسة آلآف دينار، أو إذا كان غير محددالقيمة فلايجوز أثبات هذا التصرف أوأنقضائهِ بالشهاده...) ، المزيد أنظر:  د. عباس العبودي ، شرح احكام قانون الأثبات العراقي ،بغداد,1997،ص204.د. عصمت عبدالمجيد، الوجيز في شرح قانون الأثبات، بغداد ،1997، ص 228.

[47] - أشاراليه: د. منذر الفضل و د. صاحب الفتلاوي و د.كامل سعيد، العقود المسماة ،ط1، الأردن ،1993،ص 242.

[48] - أشاراليه: د. محمد علي عمر،انظر: شرح أحكام عقد الأيجار في القانون الليبي، 1976، ص135.

[49] - د. سعيد مبارك وآخرون، مصدرسابق، ص238، د. طارق الطنطاوي ، مصدرسابق ، ص 220 ، د. محمدكامل مرسي باشا ، مصدرسابق ، ص 228.

[50] - أنظر: المادة (555)من القانون المدني السوري رقم 84 لسنة 1949.

[51] - آية الله العظمى الشيخ مرتضى البروجردي، مستند العروة الوثقى ، النجف ، 1984،ص420 ، أبوالقاسم نجم الدين جعفر بن الحسن الحلي ، شرائع الأسلام في مسائل الحلال والحرام ، من دون سنة طبع ، ص157.

[52] - نصت المادة الأولى من قانون أيجار العقار المعدل رقم 56 الصادربتاريخ 4/10/2000 كما يلي:-

((1- تسري أحكام هذا القانون على العقارات المبنية المؤجرة لأغراض السكنى للعراقيين الواقعة ضمن حدود أمانة بغداد البلديات.

2- تستثنى العقارات الأتية من أحكام الفقرة(1)من هذهِ المادةوتخضع في أيجارها الى أحكام القانون المدني أو القوانين الخاصة لها:

أ- العقارات المعدّة للسكنى التي تؤجرها الدولة أو الأشخاص المعنوية العامة للعاملين فيها.

ب- العقارات المعدّة للسكنى التي تؤجرها الدولة أو الأشخاص المعنوية العامة والتي يصدر وزير المالية بياناً بأستثنائها.

ج- العقارات المؤجرة لغير العراقيين أشخاص أو هيئات.))

[53] - بيّنت الفقرة الرابعة من المادة الرابعة من قانون الأيجار النافذ رقم 56 لسنة 2000 مايقصد بالقيمة الكلية للعقار وهو مجموع الأرض والبناء وقت التقدير الذي تجره السلطة المالية تنفيذاً لأحكام هذا القانون.

[54] - كاظم الشيخ جاسم ، قواعد أيجارالعقار، ط1، بغداد ، 1987، ص 77، د. جعفر الفضلي ، مصدرسابق ، ص26.

[55] - أنظر: نص المادة(139)من القانون المدني العراقي، والفقرة الثانية من المادة الرابعة من قانون أيجار العقار المعدل رقم (56)لسنة (2000).

[56] - د. سعيد مبارك وآخرون ،مصدرسابق، ص247.

[57] - وجديراً بالذكر أن الفقهاء المسلمين ذهبوا الى أن المؤجر لايستحق الأجرة الا بتسلم العين وتستقر ملكية الأجرة بأستيفاء المنفعة أو ما جاء في حكمه فاصل الملكية للطرفين مرتبط بتمامية العقد ، وجواز المطالبة موقوف على تسليم ، لان المنافع معدومة والمعدوم لا يملك. أنظر: آية  الله العظمى السيد عبد الأعلى السبزواري ،مصدر سابق ، ص65، والسيد محمدحسن العاملي ، الزبدة الفقهية في شرح الروضة البهية ، ج5، ط1، بيروت ،1995، ص 106، الشيخ مرتضى البروجردي ، مصدر سابق، ص32.

[58] - تنص المادة الأولى من القانون رقم (121) لسنة 1947 م على أنه تسري أحكامه ((فيما عدا أراضي الفضاء على الأماكن وأجزاء الأماكن على أختلاف أنواعها المؤجرة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض ، سواء أكانت مفروشة أو غير مفروشة)).

[59] - القرار762/أيجارعقار/2000 في 17/12/2000 الكرخ ، القرار761/أيجارعقار/2000 في 18/12/2000 الكرخ، أشار اليه ، هادي عزيز علي، المبادئ العامة القانونية في قضاء محكمتي أستئناف بغداد الكرخ بصفتها التمييزية ، ص 9.