الملف: PDF icon financial_16.pdf

2. المقايضة: -

     هي بيع العين بالعين (م 507 من القانون المدني)، والعين الذي تجري المقايضة به قد يكون عقارا، أو قد يكون غير ذلك. ويتم التسجيل للحقوق العقارية عن طريق المقايضة في دائرة التسجيل العقاري بإقرار المتقايضين لمبادلة عقار بعقار أو مبادلة عقار بأجزاء مشاعة من عقار آخر، كما يجوز مقايضة الحقوق العقارية المشاعة مع حقوق عقارية مشاعة. وتفرض الضريبة على القيمة العمومية لكلا العقارين.

3. المصالحة: -

     الصلح هو عقد يرفع النزاع ويقطع الخصومة بالتراضي، فإذا ترتب على هذا العقد انتقال ملكية عقار من شخص إلى شخص آخر، فيجب أن يخضع ذلك للضريبة. وكمثال على ذلك فلنفترض أن الشخص (أ) قد ترتب له على الشخص (ب) دينا مقداره (75) مليون دينار فقام بينهما نزاع ثم تصالحا على أن يتنازل (أ) عن دينه مقابل قطعة أرض مملوكة للشخص الثاني (ب)، ولنفترض القيمة المقدرة للقطعة تساوي (65) مليون دينار، يعني ذلك أن القيمة المقدرة للقطعة تكون خاضعة للضريبة. ولا يثبت الصلح إلا بالكتابة أو بمحضر رسمي.

4. التنازل: -

     هو التخلي عن الشيء بعوض أو بدون عوض، وقد يكون الفرق بين الصلح والتنازل هو أن الصلح يحصل نتيجة لنزاع بين طرفين معروض على المحكمة، أما التنازل فلا يتم نتيجة نزاع، وقد يأخذ التنازل حكم المصالحة غير أن الأخيرة يجب أن تتم بحكم قضائي. وإذا كان التنازل بعوض فيأخذ حكم البيع، وإن كان بدون عوض فيصبح شبيه بالهبة.

5. الهبة: -

     وهي تملك لآخر بلا عوض، وإذا كان الموهوب عقارا وجب لانعقاد الهبة أن تسجل في الدائرة المختصة، وأخضع المشرع هبة العقار لضريبة الدخل، بهدف الوقوف بوجه التهرب الضريبي المحتمل في بعض الحالات تحت ستار الهبة التي ربما تنطوي على بيع حقيقي، والواهب هو المكلف بالضريبة كونه بحكم البائع. وتعفى من الضريبة فقط معاملات الهبة الجارية بين الأصول والفروع والاشقاء أو بين الزوجين.  

6. إزالة الشيوع: -

     قد يملك شخصان أو أكثر عقارا معينا على وجه الشيوع، وإزالة الشيوع معناها إنهاء المشاركة في ملكية العقار، وقد تتم إزالة الشيوع رضائيا حين يتفق الشركاء على البيع أو على القسمة إن كان العقار المشاع قابلا للقسمة. أو قد يحصل بصورة غير رضائية، وهي حالة عدم حصول الاتفاق بين الشركاء فيلجأ الشركاء إلى المحكمة لإصدار قرار بيع العقار عن طريق المزايدة ويأخذ كل من الشركاء نصيبه في العقار، ويطلق عليه أحيانا بالبيع غير الإرادي.

ملاحظة: -

     إذا كان العقار مملوكا على وجه الشيوع أو كان نقل الملكية منصبا على سهام في العقار عليه تحسب الضريبة لعموم العقار ثم توزع على الشركاء وفقا لحصصهم في العقار المشاع أو تستوفى بنسبة السهام المنقولة إلى عموم العقار في حالة إذا كان نقل الملكية منصبا على سهام أي: -

الضريبة على السهام المباعة = مجموع مبلغ الضريبة لعموم العقار x مجموع السهام / السهام المباعة

مثال: -قام المكلف (س) ببيع سهامه في قطعة أرض زراعية، وكانت السهام المباعة هي ( 6000 / 300 ) سهم، وتشتمل الأرض على دارين لم تثبت عائديتها لأي من الشركاء من خلال سند الملكية، وقدّرت القيمة العمومية لقطعة الأرض مع المشيّدات بموجب قرار لجنة الكشف بمبلغ (375) مليون دينار.  المطلوب حساب مقدار الضريبة على البائع.

الحل: -تحسب الضريبة المترتبة على السهام المباعة وفق لما يأتي: -

       المبلغ                                              التفاصيل    

   _375000000 دينار           القيمة العمومية المقدرة للأرض كحق تصرف مع المشيدات

     50000000 دينار          الإعفاء الوارد في قانون رقم (48) لسنة 2015   

     325000000 دينار             المبلغ الخاضع للضريبة لعموم القطعة

3/100X 50000000 = 1500000 دينار

 4/100X 50000000 = 2000000 دينار

 

5/100X 50000000 = 2500000 دينار

 

6/100X 175000000 = 10500000 دينار

  •  

(16500000) دينار الضريبة على عموم القطعة مع المشيدات

 

16500000 x  300/6000  = 825000 دينار الضريبة واجبة التسديد على السهام المباعة.

ملاحظات: -

  1. يتم إثبات عائدية المشيدات في سند الملكية فقط، ولا يجوز استبعاد المشيدات من القيمة العمومية ما لم يثبت ذلك في سند الملكية، كما لا يجوز الاعتماد على قرار الكشف أو إجازات البناء أو أية وثيقة رسمية أخرى في بيان عائدية المشيدات.
  2. في الأراضي الزراعية المملوكة على وجه الشيوع التي تكون عائدية المشيدات عليها لبعض الشركاء دون غيرهم بموجب سند الملكية تحسب الضريبة عليها وفقا لما يأتي:
  • تستبعد قيمة المشيدات التي لا تعود للبائع من القيمة العمومية وتحسب الضريبة على المتبقي منها وتستوفى بنسبة السهام المباعة إلى مجموع السهام.
  • تحسب الضريبة على المشيدات العائدة للبائع باعتبارها عقارا مستقلا، أما بالنسبة لحصته المشاعة فتحسب الضريبة على مجمل العقار وتوزع على الشركاء وفقا لحصصهم فيه.

مثال: -قام المكلف (ص) ببيع سهامه في قطعة أرض زراعية، وكان مجموع السهام المباعة ( 250/2500 ) سهم، وتشتمل الأرض الزراعية على دار تعود إلى البائع بموجب سند الملكية (قدّرت قيمتها العمومية بمبلغ (125) مليون دينار). وقدّرت القيمة العمومية لقطعة الأرض كحق تصرّف بمبلغ (320) مليون دينار. المطلوب حساب الضريبة على البائع لكل من الدار وحصته في قطعة الأرض المباعة.

 

الحل: -يتم حساب الضريبة على النحو الآتي: -

أولا: -حساب الضريبة على الدار المباعة:

       المبلغ                                              التفاصيل    

   _125000000 دينار             قيمة الدار العائدة للبائع حسب لجنة الكشف

     50000000 دينار              الإعفاء الوارد في قانون رقم (48) لسنة 2015   

     75000000 دينار             المبلغ الخاضع للضريبة

           3/100X 50000000 = 1500000 دينار

   4/100X 25000000 = 1000000 دينار

  •  

                                  2500000 دينار مبلغ الضريبة على بيع الدار

 

 

ثانيا: -حساب الضريبة على عموم القطعة دون المشيدات:      

       المبلغ                                              التفاصيل    

   _320000000 دينار             القيمة العمومية المقدرة للأرض كحق تصرف 

     50000000 دينار              الإعفاء الوارد في قانون رقم (48) لسنة 2015   

     270000000 دينار             المبلغ الخاضع للضريبة

  

   3/100X 50000000 = 1500000 دينار

  4/100 X 50000000 = 2000000 دينار

  5/100 X 50000000 = 2500000 دينار

  6/100 X 120000000 = 7200000 دينار

  •  

(13200000) دينار إجمالي الضريبة على عموم القطعة

13200000 x  250/25000  = 132000 دينار مقدار الضريبة واجبة التسديد على السهام المباعة.

 

  1. تصفية الوقف: -

     ويشمل: -

  • الوقف الذري: -وهو ما أوقفه الواقف على نفسه أو ذريته، أو عليهما، أو على شخص معين أو ذريته.
  •  الوقف المشترك: -وهو ما أوقفه الواقف على جهة خيرية أو على الأفراد أو الذراري.

     وتتم تصفية الوقف أما بالقسمة عن طريق المحكمة بناء على طلب أحد المستحقين من المرتزقة أو الورثة، وبعد اكتساب الحكم الدرجة القطعية تتولى المحكمة تقسيم الوقف إن كان قابلا للقسمة، وهنا لا يخضع للضريبة بناءً على حالة إزالة الشيوع بالقسمة على أساس أن القسمة هي إفراز أكثر منها بيعا أو مبادلة. أو قد تتم التصفية بالبيع وهنا تخضع القيمة التقديرية أو البدل أيهما أعلى من دون الخوض في تفاصيل الكلفة حيث سيتم حساب الضريبة على أساس القيمة مباشرة.

 

  1. المساطحة: -

     حق المساطحة هو حق عيني يخوّل صاحبه أن يقيم بناء أو منشآت أخرى غير الغراس على أرض الغير بمقتضى اتفاق بينه وبين صاحب الأرض ويحدد هذا الاتفاق حقوق المساطح والتزاماته.

     ويجب تسجيل حق المساطحة في دائرة التسجيل العقاري، ولا يجوز أن تزيد مدة العقد عن الخمسين سنة، فإن كانت المدة لم تحدد فلكل من المساطح وصاحب الأرض أن ينهي العقد بعد ثلاث سنوات من وقت تنبيه الآخر بذلك.

     وإذا ما تنازل المساطح أو باع العقار فإنه يخضع لضريبة الدخل {أي حسب النسب الضريبية المذكورة أعلاه}، وإذا قام المساطح بإيجار العقار فإنه يخضع إلى ضريبة العقار {وفق القانون رقم 162 لسنة 1959 المعدّل} باعتبار المساطح مالكا للبناء.